Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye Gayrimenkul, Miras ve Vergi Rehberi

Almanya'da yaşayıp Türkiye'de gayrimenkul (ev, daire, arsa, tarlası)
bulunan veya aile büyüklerinden miras kalan gurbetçiler için mülkiyet
hukuku, tapu devirleri ve vergilendirme süreçleri kritik önem
taşımaktadır. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları ve yerel
mevzuatlar çerçevesinde hakların korunması gerekir.

Bu rehberde, Türkiye'de mülkü olan gurbetçilerin bilmesi gereken temel
hukuki ve mali konuları derledik.

1. Gayrimenkul Vergisi ve Kira Geliri Beyanı

• Emlak Vergisi: Türkiye'de taşınmazı bulunan gurbetçiler,
  mülkün bulunduğu ilçe belediyesine her yıl iki taksit halinde Emlak
  Vergisi ödemekle yükümlüdür.

• Kira Geliri (GMSI): Türkiye'deki konutundan kira geliri elde
  eden gurbetçiler, Türkiye Vergi Dairesi'ne yıllık Gelir Vergisi
  beyannamesi vermek zorundadır. Yıllık istisna tutarını aşan kira
  gelirleri vergilendirilir.

Miras ve İntikal İşlemleri (Erbrecht)

Türkiye'de vefat eden birinci derece yakınlardan kalan gayrimenkullerin
mirasçılara devredilmesi sürecinde izlenecek yasal adımlar:

1. Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı): Türkiye'deki Sulh Hukuk
   Mahkemeleri'nden veya Noterlerden alınır. Yurt dışında vefat edenler
   için Alman mahkemelerinden alınan veraset ilamının (Erbtschein) Türk
   mahkemelerinde tanıtılması (Tenfiz) gerekebilir.

2. Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi: Vefat tarihinden
   itibaren yasal süreler içinde vergi dairesine beyanname verilir. İstisna
   sınırları dahilinde vergilendirme yapılır.

3. Tapu İntikali: Vergi dairesinden alınan "ilişik kesme
   belgesi" ile Tapu Müdürlüğü'nde taşınmazlar mirasçılar adına tescil
   edilir.

Otomatik Bilgi Paylaşımı ve Gayrimenkuller

Finansal Hesap Bilgilerinin Otomatik Değişimi Anlaşması sadece banka
finansal hesap verilerini kapsar; Türkiye'deki gayrimenkuller, tapu
kayıtları ve arsa bilgileri bu finansal paylaşım kapsamına
girmemektedir.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve mali süreçleriniz
için konusunda uzman bir avukat veya mali müşavire danışınız.

Kaynak: T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) / Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğü, Temmuz 2026